El procedimiento judicial de la extinción de la cosa común
El procedimiento judicial de la extinción de la cosa común. En muchas ocasiones, la titularidad de un bien (vivienda, local…) no radica en una sola persona, sino que la misma pertenece a varias en igualdad de derechos y condiciones.
Debemos de pensar en aquellas situaciones en las que se ha adquirido una vivienda por una pareja (no confundir con matrimonio en régimen de gananciales), o un local por varios socios, u otro tipo de bien derivado de una herencia que le pertenece a varios hermanos, por ejemplo.
Es cuando se denomina que existe una cosa común, una copropiedad o proindiviso. Igualmente, a los copropietarios se les considera comuneros, ya que su cotitularidad deriva de una comunidad de bienes.
Pues bien, hay que saber que la Ley NO obliga a un cotitular a permanecer en copropiedad a la fuerza con el resto de comuneros, sino que puede disponer de su participación en el bien cuando estime oportuno.
Por ello, si es su deseo no seguir en régimen de copropiedad, tiene a su disposición el denominado como procedimiento judicial de división de cosa común.
Veamos en que consiste
Procedimiento judicial de división de cosa común
Dicho procedimiento no pretende otra cosa que judicialmente se extinga esa copropiedad existente entre las partes, cuando dicho extinción no ha sido posible por los cauces del acuerdo (a través de la venta del bien y reparto de lo obtenido, o la adquisición por uno de los comuneros de esa parte de la que otro se quiere desprender), lo que se haría por la vía notarial.
Pero en este contexto, hay que distinguir 2 situaciones, según la tipología del bien del que se pretende extinguir la copropiedad:
- Bien divisible: se adjudica en plena propiedad a cada uno de los comuneros de su parte del inmueble. Es decir, se produce una división material. Es el ejemplo de una finca de carácter rustico, que puede fraccionarse en varias partes.
- Bien indivisible: es la mayoría de los casos. Se “vende” el bien judicialmente (mediante subasta) y se reparte lo obtenido entre los copropietarios a razón de su cuota de participación. Es el ejemplo de una vivienda que cuenta con un solo salón, una cocina, una puerta de entrada…etc., de manera que no es divisible de ningún modo.
Dicha acción puede ser ejercida por cualquier comunero en cualquier momento y sin condición alguna. Es decir, aunque exista oposición del resto de copropietarios, puede iniciar dicho procedimiento. NO hace falta el beneplácito o el consentimiento de los demás.
Solo existe una excepción a ello: que exista un pacto o acuerdo entre las partes en el que todas se comprometan a no disolver la copropiedad. Dicho pacto tendrá una duración inicial de 10 años y podrá prorrogarse por medio de una convención entre las partes.
Así se dispone en el artículo 400 del Código Civil.
La división de cosa común en los bienes que indivisibles
Con el ejemplo de la vivienda que cuenta con una sola cocina, puerta de entrada…etc. resulta fácil de imaginar que el bien es indivisible. Pero existen otras situaciones en las que no resulta tan fácil de determinar dicha cuestión.
¿Qué es lo que hace a un bien indivisible?
- Indivisibilidad física (el ejemplo del que hablamos)
- Inservibilidad: el bien, si se divide, deja de tener el uso o destino que tenia
- Desmerecimiento: el bien, si se divide, pierde el valor o el merecimiento que tenia
- Indivisibilidad jurídica: cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida.
¿Cómo es el procedimiento judicial de división de cosa común?
Se ha de interponer obligatoriamente demanda con abogado y procurador ante el juzgado del partido judicial donde radique el bien cuyo condominio se pretende extinguir.
Dependiendo del valor del bien (normalmente se determina según su valor catastral) se tramitará mediante juicio ordinario (más de 6.000 €) o mediante juicio verbal (hasta 6.000 €).
Una vez admitida a trámite la demanda, y previa contestación por las demás partes, se procederá a la celebración de juicio (y en su caso audiencia previa, si se trata de un juicio ordinario).
Finalmente, el bien saldrá a subasta, previa determinación de su valor, y se repartirá lo obtenido entre las partes.
Por último, y a modo de conclusión, en Caleta Abogados somos partidarios de agotar, en la medida de lo posible, la extinción de condominio por los cauces del acuerdo (vía notarial).
Y ello se debe a que, a nuestro juicio, difícilmente la división judicial de la cosa común va a satisfacer las pretensiones de ninguno de los copropietarios, ya que normalmente el bien sale a subasta por un valor inferior a que se pretende, lo que termina perjudicando los intereses económicos de todas las partes.
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José Ramón Salmerón Sabador
Especialista en derecho de familia, arrendamientos y reclamaciones bancarias
Más 20 años de ejercicio profesional.
Máster en Derecho de propiedad Intelectual
Máster en SEO
Tutor externo Universidad de Granada
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