Pasos para la reclamación por vicios ocultos en una vivienda
Al igual que ocurre en la compraventa de vehículos (al que ya le hemos dedicado más de un artículo en nuestro blog), existe la posibilidad de que la vivienda adquirida por una persona presente fallos o defectos poco después de la compraventa.
Pueden tratarse de todo tipo de fallos que afectan al normal uso y disfrute del bien inmueble. Destacamos los más comunes: humedades, grietas, fisuras, defectos en los acabados, fallos en la cimentación, problemas de fontanería, calefacción o electricidad…
¿Qué hay que hacer en esos casos? ¿Cuáles son las posibilidades de reclamación?
Te lo explicamos de forma básica.
¿Qué se consideran vicios ocultos en la vivienda?
En primer lugar, hay que tener claro cuando nos encontramos ante unos vicios ocultos.
Al igual que es aplicable a la compraventa de vehículos, se consideran vicios ocultos, según el artículo 1484 Código Civil:
-Los defectos que tuviera la cosa vendida y que fueran ocultos en el momento de la compraventa.
-Y que hacen a la cosa impropia para el uso a que se le destina
-O al menos, que afecta a su uso hasta el punto que el comprador no la hubiese adquirido de haberlo sabido antes de la compraventa.
En definitiva, deben tratarse de defectos que impidan al menos el aprovechamiento completo de la vivienda, sin que ello suponga la inutilización de la cosa.
Y se consideran ocultos porque se desconocía su existencia en el momento de la compraventa, ya fuera por omisión del vendedor o por desconocimiento.
Posibilidades de reclamación
En este contexto, con carácter general, hay 2 opciones de reclamación:
Primera. – Desistimiento de la compraventa
Es la llamada como acción redhibitoria.
Si el comprador ha perdido su interés en dicho inmueble, se puede optar por instar el desistimiento de la compraventa, lo que conllevaría la devolución de la cosa (al vendedor) y de todas las cantidades entregas (al comprador).
Igualmente, está prevista legalmente el abono de daños y perjuicios, sobretodo en caso de que estos puedan ser fácilmente acreditables y tambien cuando la mala fe del vendedor sea notoria, el cual conocía del verdadero estado de la vivienda en la compraventa, y omitió dicha información.
Segunda. – Saneamiento de los vicios ocultos
Si el comprador mantiene su interés en la vivienda, se puede optar por el saneamiento de la cosa, ya sea por medio de una rebaja en el precio acordado en el momento de la compraventa, el abono del coste de la reparación de dichos defectos afrontada por el comprador o bien asumiendo el propio vendedor dicha reparación directamente.
En principio, esta posibilidad impide la reclamación de una cantidad complementaria en concepto de indemnización, ya que el saneamiento ya constituye el objeto de la indemnización.
Plazos para la reclamación
Con carácter general, destacamos 2 grandes plazos:
- 6 meses: en el caso de la adquisición de viviendas de segunda mano
- 2 años: en el caso de adquisición de viviendas de obra nueva
El plazo empieza a contar desde el momento de la entrega legal de la posesión de la vivienda, que normalmente coincide con el acto de la compraventa.
Fuera de esos plazos, en algunos casos se podría instar una reclamación por responsabilidad extracontractual, para los que hay previsto un plazo más amplio. No obstante, ello es inviable en muchos casos, por lo que habría que valorar cada circunstancia concreta.
Pasos para la reclamación
Ante la posible existencia de vicios ocultos, consideramos imprescindibles 3 pasos:
Primero. – Asesoramiento jurídico especializado
Con carácter previo a iniciar cualquier trámite de reclamación es inevitable contar con un correcto asesoramiento jurídico, a fin de conocer las posibilidades reales.
Todo lo contrario, se consideraría, como se dice popularmente, “empezar la casa por el tejado”.
Segundo. – Valoración técnica de los fallos
Es de vital importancia, antes de interponer cualquier acción judicial, contar con la valoración pericial de los defectos que presenta la vivienda. Dicho Perito podrá determinar no solo el origen de los mismos y de que se trata de vicios ocultos (es decir, fallos ya existentes en la compraventa), sino también el coste de su saneamiento.
Su valoración será la base de una posible reclamación judicial.
Tercero.- Reclamación fehaciente al vendedor
Antes de ejercer la acción judicial, es conveniente comunicar fehacientemente (a ser posible mediante burofax y a través de un abogado) al vendedor la existencia de los vicios ocultos y de la valoracion técnica realizada respecto a los mismos.
En dicha comunicación, se habrá de expresar por el comprador cual es la pretensión que persigue con la reclamación.
Por último, si el vendedor omite su responsabilidad o no atiende a la reclamación, entonces se deberá de interponer demanda judicial con abogado y procurador ante el Juzgado del partido judicial donde se haya la vivienda objeto de compraventa.
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José Ramón Salmerón Sabador
Especialista en derecho de familia, arrendamientos y reclamaciones bancarias
Más 20 años de ejercicio profesional.
Máster en Derecho de propiedad Intelectual
Máster en SEO
Tutor externo Universidad de Granada
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