La devolución del importe de la fianza tras la finalización del arrendamiento
La devolución del importe de la fianza tras la finalización del arrendamiento es uno de los puntos controvertidos entre arrendador y arrendatario.
Por ello hay que conocer todas y cada una de las circunstancias que rodean la exigencia de su devolución, a fin de que ambas partes vean cubiertos sus derechos.
¿Qué es la fianza y por qué motivo se presta?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige obligatoriamente, al comienzo del arrendamiento, la prestación en metálico de un importe en concepto de fianza por parte del inquilino. Dicho importe será el equivalente a una mensualidad de renta (en el caso de arrendamiento de vivienda) o de dos (en el caso de local comercial o de negocio).
Normalmente, la misma es abonada por el arrendatario en el momento de la entrega de llaves por parte del arrendador, que es el momento que se entiende formalmente como comienzo del arrendamiento.
Una vez abonada, el arrendador deberá depositarla ante el organismo correspondiente.
La fianza tiene el fin primordial de responder del cuidado y conservación de la vivienda o local de negocio arrendado.
Es por ello por lo que en Caleta Abogados recomendamos encarecidamente al comienzo del contrato realizar un inventario de bienes y así como reportaje fotográfico del estado de la vivienda y que el mismo sea firmado por las partes. Así se acredita como fue entregada la misma.
Devolución de la fianza por el arrendador
Una vez resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes, el arrendador deberá de comprobar el estado de la vivienda y de los enseres que forman parte de la misma.
Si todo está en orden, estará obligado a restituir el importe abonado en su día por la fianza. En ese caso, es apropiado firmar un documento de resolución de contrato. En el mismo se debe hacer constar, no solo la finalización del arrendamiento, sino también el estado óptimo de la vivienda.
Solo en caso de que se haya producido un incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador podrá retener total o parte de la misma en compensación de dicho incumplimiento. Será en este caso cuando exista mayor controversia entre las partes, ya que lo habitual es que no se pongan de acuerdo en la compensación de los elementos que no están en buen estado. Igualmente, muchos arrendadores se niegan a la devolución alegando falta de limpieza o desperfectos en pintura de techos y paredes. En todo caso, habrá que estar a cada caso concreto para determinar dicha circunstancia.
Teóricamente, el objeto de la fianza no debería ser la compensación con cantidades debidas en concepto de renta por alquiler o suministros. No obstante, es habitual que en la práctica ambas partes acuerden compensar la fianza con esas cantidades pendientes.
El plazo de la devolución de la fianza será de un mes a contar desde la entrega de las llaves. Si no se restituye en dicho plazo, ello devengará a favor del arrendatario el interés legal correspondiente.
¿Qué hace en caso de incumplimiento de la devolución de la fianza por el arrendador?
Si por motivos NO justificables o por discrepancias entre las partes, el arrendador se niega a devolver la fianza, al arrendatario únicamente le quedará la opción de reclamar formalmente dicho importe.
Para ello, en Caleta Abogados recomendamos 2 pasos fundamentales:
Primero. – Reclamación extrajudicial del importe
En primer lugar, es conveniente mandar de forma fehaciente (a ser posible, burofax) una reclamación amistosa como paso previo a la interposición de la demanda judicial.
Y si es posible, la misma debe ser girada por un abogado especialista a fin de adaptar el contenido de dicha comunicación a una futura reclamación judicial. Además de ello, siempre tendrá más efecto si lo manda un despacho profesional en nombre del interesado que si lo hace el propio inquilino personalmente.
Segundo. – Interposición de demanda judicial
Si la reclamación amistosa no ha tenido efecto o bien sigue habiendo discrepancias entre las partes, el arrendatario deberá de interponer demanda judicial. Se interpondrá ante el Juzgado del partido donde se haya la finca que ha sido objeto de arrendamiento, al tratarse de una cuestión derivada de un alquiler.
Lo habitual es que el procedimiento normal sea el Juicio Verbal a razón de la cuantía que se viene a reclamar.
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José Ramón Salmerón Sabador
Especialista en derecho de familia, arrendamientos y reclamaciones bancarias
Más 20 años de ejercicio profesional.
Máster en Derecho de propiedad Intelectual
Máster en SEO
Tutor externo Universidad de Granada
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