Gastos hipotecarios: ya pueden los hipotecados obtener de los bancos la devolución del 100% de lo que pagaron

Gastos hipotecarios: ya pueden los hipotecados obtener de los bancos la devolución del 100% de lo que pagaron

Importantísima Sentencia la que se ha dictado el pasado 16 de Julio, por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la devolución de los gastos hipotecarios que los consumidores y usuarios abonaron en su día a la hora de formalizar el préstamo hipotecario.

Siguiendo la tendencia en los últimos tiempos de resolver a favor de los afectados (IRPH, clausula suelo…) y de posicionarse en contra de las entidades bancarias, dicho Tribunal reconoce el derecho de los hipotecados a que le sean reintegrados la totalidad de los importes abonados en concepto de gastos de notario, registro, asesoría, tasación…

Y ello, ¿qué efectos tiene? Que esa resolución abre la posibilidad a miles de reclamaciones de clientes afectados por el pago y de esta forma conseguir la devolución del 100% de los gastos de hipoteca.

No te tenemos que olvidar que todos los hipotecados, ya sea en mayor o menor medida, han tenido que abonar gastos por la formalización de la hipoteca, por lo que esta posibilidad de reclamación también les afecta.

Veamos, las particularidades de la Sentencia y los criterios para realizar la reclamación.

IRPH

Sentencia del TJUE: fundamentación de la reclamación

Hasta la fecha, se venían reconociendo por los Juzgados y Tribunales la devolución de solo parte de esos gastos hipotecarios.

Sin embargo, dicha Sentencia del TJUE señala que, si una cláusula de gastos es declarada nula, porque la misma resulta abusiva, el Juez no puede limitar los efectos de esa nulidad y ordenar que, al cliente, se le devuelva solo la mitad de los gastos, sino que procederá la devolución del 100% de los importes.

La sentencia pone de relevancia que una vez que se declara el carácter abusivo de una cláusula y, por lo tanto, su nulidad, el juez debe dejar sin aplicación esta cláusula con el fin de que no produzca efectos vinculantes para el consumidor

Y en dicho sentido, esta resolución también supone un varapalo para nuestro Tribunal Supremo, el cual venia recociendo la abusividad de la cláusula de gastos, pero, por otro lado, solo reconocía la devolución de parte de los importes abonados lo que suponía que muchas reclamaciones no se efectuasen finalmente ya que las mismas ascendían a un importe menor que en muchos casos no hacían rentable la reclamación.

La consecuencia de la declaración de abusividad de la cláusula será el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula abusiva. Dicho con otras palabras, que se devuelvan todas las cantidades abonadas indebidamente.

reclamacion gastos hipotecarios

Preguntas comunes sobre la reclamación de los gastos hipotecarios

Una vez que hemos expuestos en líneas generales el contenido de la Sentencia, veamos las particularidades de la acción de reclamación.

Primero. – ¿Qué gastos se pueden reclamar?

El cliente hipotecado podrá recuperar el 100% de los gastos de las facturas de notario, registro, gestoría y tasación de la hipoteca.

Ello va a suponer que la mayoría de las reclamaciones alcancen los 1500 o 2000 €, lo que ya si resultaría más rentable para el cliente iniciar dicho proceso.

El importe relativo al Impuesto por actos jurídicos documentados (Junta de Andalucía), que constituye en muchas ocasiones lo más cuantioso, a día de hoy NO es reclamable. No obstante, es una cuestión que ya en su día suscitó mucha polémica y que no descartamos que se reconozca, igualmente, su derecho de devolución con el tiempo por medio de otra resolución por parte del TJUE.

Ojo, es importante no confundir los gastos hipotecarios con los gastos de la compraventa de la vivienda.

Se tratan de 2 operaciones distintas pero que se suelen hacer de forma simultánea. Por lo tanto, a la hora de recopilar los gastos, solo se habrá de tener en cuenta los de carácter hipotecaria, ya que los gastos de la compraventa NO son reclamables.

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Segundo. – ¿Qué plazo hay para realizar la reclamación?

El criterio general es que si lo que se reclama es la nulidad de la cláusula de gastos, por resultar la misma abusiva, el plazo de reclamación NO prescribe ¿Por qué? Porque se está aplicando una nulidad absoluta que no está sometida a plazo alguno.

Por otro lado, una minoría de Juzgados españoles vienen aplicando un plazo de 5 años. Pero desde cuando se cuenta ese plazo ¿desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2015 que anuló los gastos hipotecarios o desde la fecha de la hipoteca?

El TJUE no se opone a que la ley española limite el plazo para reclamar a esos 5 años, pero siempre que esto no suponga un obstáculo excesivamente difícil el ejercicio de los derechos por el consumidor que vulnere el principio de efectividad.

Dicho con otras palabras, si cuenta el plazo de 5 años desde la formalización de la escritura, ello podría penalizar gravemente a muchos hipotecados que desconocían de la existencia de esa cláusula abusiva en la hipoteca. Y ello supone directamente la vulneración de sus derechos de reclamación.

Ello se debe a que los consumidores suelen ignorar que hay una cláusula abusiva en el préstamo por lo que computar el plazo desde la fecha de la hipoteca, puede vulnerar sus derechos, a lo que el TJUE se opone ya que lo considera una oposición grave del ejercicio de ese derecho.

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Tercero. – Pasos para iniciar la reclamación

Los primeros pasos son muy sencillos:

  • Recopila los documentos (facturas, recibos, justificantes de abono…) que acredite el pago de dichos gastos hipotecarios. Lo habitual es que los mismos se guarden junto a la escritura de hipoteca.

Ante la falta de localización de alguno de ellos, se podría pedir copia ante el establecimiento que los emitió (sobretodo en el caso de la notaría y del Registro de la propiedad).

  • Ponte en manos de un abogado especialista en reclamaciones bancarias, a fin de que te informe con total garantía de tus posibilidades de reclamación.

Es importante que el afectado NO pierda el tiempo para iniciar su reclamación, sobretodo si tenemos en cuenta el plazo de 5 años aplicado por algunos jueces. La demora en la interposición de la acción puede suponer la prescripción de la reclamación.

En aras a facilitarte la reclamación de tus gastos, en Caleta Abogados nos comprometemos a estudiar tu caso e informarte de a cuanto ascendería tu reclamación. Todo ello de forma GRATUIITA y SIN COMPROMISO de contratación del servicio.

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José Ramón Salmerón Sabador

Abogado
Especialista en derecho de familia, arrendamientos y reclamaciones bancarias
Más 20 años de ejercicio profesional.
Máster en Derecho de propiedad Intelectual
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Tutor externo Universidad de Granada

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