Decreto antidesahucios: ¿Cómo afecta a los alquileres?

Decreto antidesahucios: ¿Cómo afecta a los alquileres?

El pasado 23 de Diciembre salía publicado en el BOE el nuevo Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, que prevé la suspensión temporal de los desalojos o lanzamientos  de inquilinos morosos derivado de los alquileres y arrendamientos. Es el llamado popularmente como Decreto Antidesahucios.

Dicha publicación trata de ampliar los efectos del anterior Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, e incluso modifica parte de su contenido, incluyendo nuevas circunstancias y medidas

Pero ¿en qué consiste, y sobretodo, en que afecta a los alquileres? Te lo explicamos.

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Características del Decreto antidesahucios

Hay muchas cuestiones que hay que tener presente con respecto a dichas medidas.

Primera. – Vigencia

Para empezar, las medidas previstas no van a ser permanentes, sino que tienen una duración determinada. Se prolongará durante la vigencia del estado de alarma, es decir, hasta el próximo 9 de Mayo, inicialmente

Ahora bien, es bastante probable que, una vez llegada dicha fecha, se vuelvan a prorrogar esas medidas debido a que las consecuencias de la actual alarma sanitaria seguirán siendo una realidad.

Segunda. – Solicitud de suspensión del lanzamiento

Este Decreto de 23 de Diciembre introduce la posibilidad de que el inquilino inste o solicite la suspensión extraordinaria del desalojo o lanzamiento por estar en una situación de vulnerabilidad económica.

Dicha vulnerabilidad debe tener tal entidad que le impida contar con otra alternativa habitacional para sí mismo y su núcleo familiar.

Así mismo, dicha precaria situación económica debe de venir derivada (ya sea directa o indirectamente) de los efectos de la actual crisis por el Covid-19 (despido, reducción de empleo, disminución de ingresos, carencia de oferta de trabajo…)

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Dicha solicitud deberá ser presentada ante el Juzgado donde se esté tramitando el procedimiento de desahucio. Y la misma deberá de ser acompañada por la documentación que acredite la situación de vulnerabilidad. Solo se permite la aportación posterior de aquellos documentos que no hayan podido aportarse inicialmente con la solicitud.

Es importante destacar que la solicitud de suspensión únicamente podrá ser presentada por aquellos inquilinos cuyo arrendamiento se remonta a antes de la entrada en vigor de dicho Decreto.

Tercero. – Papel del Juez en la solicitud de la suspensión del lanzamiento

Una vez recibida la solicitud suspensión, el Juez deberá de valorar tanto las circunstancias como la documentación del arrendatario solicitante.

De esta manera, podrá acordar la suspensión temporal del lanzamiento hasta que los servicios sociales puedan facilitar una alternativa habitacional.

A dicho respecto, el Juzgado, por medio del Letrado de la Administración de Justicia, deberá de dar traslado de dicha solicitud junto con la documentación a los correspondientes servicios sociales.

Estos, teóricamente, deberán de emitir, en los 15 días posteriores, un informe sobre la vulnerabilidad económica del solicitante, y sobre las posibles medidas a adoptar.

Una vez corroborada dicha vulnerabilidad, el Juez acordará la suspensión del lanzamiento, al menos hasta la vigencia del actual estado de alarma (en principio hasta el 9 de Mayo).

En el caso de que no conste acreditada la situación de vulnerabilidad, que el arrendatario no se encontrara entre las personas con derecho a la suspensión o que el mismo no haya aportación determinada documentación requerida, el Juez acordara la continuación del procedimiento con la fijación de una nueva fecha de lanzamiento.

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Cuarto. –  Excepciones a la suspensión del lanzamiento

Según dicho Decreto (artículo 1 bis.7), en ningún caso procederá la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.

d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.

f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.

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Posible compensación económica a los propietarios arrendadores

Una de las medidas más destacadas del Decreto es la posible compensación económica al arrendador que se ha visto perjudicado por dicha suspensión.

Sin embargo, dicha compensación únicamente está prevista para que en el caso de que una vez pasado 3 meses desde la emisión del informe de los servicios sociales con la necesidad de adopción de las medidas correspondientes, la administración no haya logrado ofrecer una solución alternativa.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

La solicitud de compensación deberá presentarse por el propio propietario arrendador, previa justificación del perjuicio sufrido y de las razones de dicha solicitud.

Y lo podrá solicitar hasta un mes de la vigencia del estado de alarma. Es decir, hasta el 9 de Junio.

Todas estas circunstancias y condicionantes hacen que dicha compensación económica se convierta prácticamente, a la hora de la verdad, en una utopía.

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¿Qué aconsejamos en Caleta Abogados?

Si bien somos conscientes que la aprobación de dichas medidas puede suponer un elemento pesimista, entendemos que NO debe ser una circunstancia disuasoria para el arrendador que pretende interponer un procedimiento de desahucio para la recuperación de su vivienda.

Con independencia a las posibles medidas, es muy importante que el arrendador, igualmente, inicie los pasos para ejercer la acción de desahucio, y de esta forma ir ahorrando tiempo en su pretensión de recuperar la vivienda.

De esta forma, a pesar de una posible suspensión temporal del lanzamiento, ya habría completado todo el proceso de desahucio a falta tan solo de la fijación un nuevo lanzamiento definitivo, una vez que dichas medidas dejen de estar vigentes o que ya no exista la situación de vulnerabilidad económica.

En cambio, si el arrendador se espera a que dichas medidas dejen de existir para iniciar el procedimiento de desahucio por simple temor a que el inquilino no se vaya a las primeras de cambio, habrá perdido un tiempo muy valioso para la recuperación de su vivienda, ya que deberá de iniciar todos los pasos desde cero, a diferencia del que ya inició el proceso, el cual estará “en primera fila” en el momento en el que se pueda llevar a cabo el lanzamiento.

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Pablo Salmerón Sabador

Abogado
Más de 10 años de experiencia en Juzgados y Tribunales.
Especialista en derecho de familia, accidentes de tráfico y derecho penal.
Pablo Salmerón Sabador

Pablo Salmerón Sabador

Abogado Más de 10 años de experiencia en Juzgados y Tribunales. Especialista en derecho de familia, accidentes de tráfico y derecho penal.