Cuestiones legales a tener en cuenta en los arrendamientos de pisos a estudiantes
Cuando se celebra un arrendamiento de un piso a nombre de estudiantes hay que tener en cuenta una serie de cuestiones legales que lo diferencian del resto de arrendamientos habituales.
De lo contrario, si no se ha redactado el contrato de arrendamiento adecuadamente, puede existir riesgo que el arrendador se vea ligado a una serie de obligaciones que no pretendía.
Arrendamiento de vivienda frente arrendamiento por temporada
Con frecuencia se cae en el error de considerar los arrendamientos a estudiantes (o incluso los vacacionales), como si se tratasen de unos arrendamientos similares a los demás. Pero en realidad hay cuestiones que los diferencian.
En primer lugar, los arrendamientos a estudiantes deben ser considerados siempre como un arrendamiento de temporada, o como la Ley de Arrendamientos Urbanos (articulo 3) dice, arrendamiento para un uso distinto al de vivienda.
¿Eso significa que en los arrendamientos por temporada la finca objeto de alquiler no puede ser destinada a vivienda? Obviamente NO. Significa que dicho arrendamiento no esta destinado a vivienda permanente (a largo plazo) de los arrendatarios.
Importante: pese a que este tipo de alquileres suelen tener la consideración de arrendamientos por temporada, es de vital importancia que se refleje expresamente y de forma inequívoca esa cuestión en lo que respecta a la duración del contrato.
No es suficiente que se pacte por las partes un periodo corto de vigencia del contrato (meses, duración del curso…) sino que se debe de reflejar expresamente que se trata de un arrendamiento por temporada.
¿Y si no se ha reflejado esta circunstancia expresamente? Pues existe serio riesgo para el arrendador de que los inquilinos lo consideren, a todos los efectos, como un arrendamiento de vivienda permanente, con todo lo que ello conlleva. Entre otras cuestiones, que puedan permanecer en la vivienda perfectamente durante un periodo minimo de 5 años y no solo durante el periodo pactado.
En cambio, si se ha reflejado debidamente esta cuestion, la permanencia en la vivienda se limitará al tiempo pactado, sin posibilidad de prorroga alguna, a no ser que se asi se acuerde finalmente por ambas partes.
Pago solidario por parte de los inquilinos
Otras de las cuestiones en las que se cae en error habitualmente es considerar de forma independiente las obligaciones económicas derivadas del contrato. Nada mas lejos de la realidad.
El contrato ha sido firmado por varios arrendatarios, de manera que el incumplimiento de uno afecta a los demás por igual, ya que el pago es solidario entre todos, y por extensión, de sus avalistas (una figura muy habitual en este tipo de contratos).
Es decir, es indiferente para el arrendador quien va a hacer frente a la renta pactada (lo normal es que cada uno abone su parte). Lo importante es que la misma se satisfaga.
De lo contrario, puede repercutir ese incumplimiento frente a todos, aunque el impago se derive de uno solo.
Esta cuestión es también aplicable a todas y cada una de las obligaciones para los arrendatarios que se deriven del contrato.
En caso de que alguno de los inquilinos abandone la vivienda antes del periodo pactado, lo conveniente es modificar el contrato en dicho sentido, a fin de desvincular a dicha parte de las obligaciones del arrendamiento.
Conservación de la vivienda y de los elementos comunes
Tratándose de una vivienda destinada a estudiantes, esta cuestión guarda, tradicionalmente, una especial importancia.
En Caleta Abogados, recomendamos que junto al contrato de arrendamiento, se firme tanto un inventario de bienes y elementos de la vivienda como un reportaje fotográfico de la misma.
De esta forma, se podrá acreditar cual era el estado del inmueble al comienzo del arrendamiento y que elementos formaban parte del mismo. Y dicho estado será comparado con el existente a la finalización del arrendamiento.
Respecto a la conservación del inmueble, con carácter general será de cuenta de la parte arrendadora las reparaciones que, en su caso, fuesen necesarias realizar para mantenerlo en las mismas condiciones que al comienzo del arrendamiento.
Sin embargo, si dichas reparaciones vienen como consecuencia del mal uso de la vivienda por parte de los arrendatarios, las mismas correrán por cuenta de estas.
Igualmente, la parte arrendataria será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aun siendo estos ocasionales (por ejemplo, invitados de los inquilinos), a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse.
Respeto de las normas comunitarias
Deberá de hacerse especial hincapié también a que los inquilinos respeten fielmente las normas establecidas por la comunidad de vecinos. Especialmente, en lo previsto en caso de horarios, ruidos, actividades nocivas o molestas…
El incumplimiento de este tipo de normas puede constituir, al igual que otro tipo de incumplimientos, causa de resolución del contrato.
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José Ramón Salmerón Sabador
Especialista en derecho de familia, arrendamientos y reclamaciones bancarias
Más 20 años de ejercicio profesional.
Máster en Derecho de propiedad Intelectual
Máster en SEO
Tutor externo Universidad de Granada
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