¿ Son nulas las cláusulas suelo en subrogación en hipotecas del promotor?
Unos de los argumentos de defensa que utilizan los bancos en los procesos judiciales por cláusula suelo es que si el cliente compró la vivienda a una promotora y se limitó a subrogarse en el préstamo hipotecario existente, era la promotora y no el banco la obligada a informar sobre las condiciones de la hipoteca y la existencia y consecuencias de la cláusula suelo.
Sin embargo, esta defensa ha sido derribada por nuestro Tribunal Supremo que exige que los bancos acrediten que hayan ofrecido la información suficiente a los clientes, sobre la cláusula suelo en hipotecas, incluso cuando el cliente se limita a subrogarse en la hipoteca del promotor.
Subrogación en préstamo hipotecario del promotor: caso habitual en el 80% de la compra de viviendas nuevas
Es muy habitual que, cuando se compra una vivienda de nueva construcción, el cliente-comprador, como parte del pago del precio, se subrogue en la hipoteca que el promotor tenía con el banco, asumiendo el pago de la misma.
Lo importante es que n muchas de estas hipotecas, venían recogidas cláusulas abusivas, como es la cláusula suelo, sin que el banco beneficiado por la misma, informase al cliente de su existencia ni de las consecuencias de la misma.
No hubo información por el banco: cláusula suelo nula
En este caso, el banco, en ningún momento de la negociación, preparación de la compraventa o o cuando el cliente procedió a la subrogación en el préstamo hipotecario, en la había una cláusula suelo, cumplió con su deber de dar ese plus de información sobre la cláusula suelo que permitiera al cliente adoptar su decisión con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que comportaba.
Y esta información no se da solo con la posibilidad que el cliente pueda acceder al borrador de la escritura de hipoteca dentro de los tres días previos a su firma.
Eso provocó que la cláusula suelo sea nula y el cliente recupere todo su dinero.
Obligación de información por el banco también en las hipotecas del promotor
La sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 14 de febrero de 2019, recoge numerosa doctrina sobre cláusula suelo, tanto del propio Tribunal Supremo, como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ( TJUE).
Así, las sentencias del Tribunal Supremo de de 9 de mayo de 2013, 8 de septiembre de 2011 7 de noviembre de 2015 y 23 de diciembre de 2015, exigen un deber de transparencia que comporta que el consumidor disponga «antes de la celebración del contrato» de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado.
Y esto también se aplica a las hipotecas-promotor: el banco, incluso en el supuesto que no participara directamente en la firma de la hipoteca, está obligado a informar al cliente de las consecuencias de la firma de una hipoteca con cláusula suelo.
¿Conoce el cliente la realidad de lo que está firmando?
El control de transparencia exigido por el Tribunal Supremo en los contratos celebrados con consumidores, pretende que el consumidor pueda conocer, con sencillez, tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo.
Si el banco no cumple con esa obligación de información, el cliente no ha firmado con los datos necesarios, y la cláusula puede ser declarada nula.
Información al cliente sin dificultad de comprensión del contrato
La información que debe proporcionar el banco debes ser suficiente para permitir al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato con aquellas cláusulas, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.
La importancia de la información precontractual es vital porque es lo que permite realmente, al cliente, comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar.
Por tanto, es preciso que en la información precontractual se informe sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y dándole el tratamiento principal que merece.
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José Ramón Salmerón Sabador
Especialista en derecho de familia, arrendamientos y reclamaciones bancarias
Más 20 años de ejercicio profesional.
Máster en Derecho de propiedad Intelectual
Máster en SEO
Tutor externo Universidad de Granada
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